Αρχική arrow Συμβουλές arrow Ανακαίνιση: Το παλιό σπίτι βγάζει κέρδος

Ανακαίνιση: Το παλιό σπίτι βγάζει κέρδος

Δευτέρα, 13 Ιούλιος 2009

Ανακαίνιση: Το παλιό σπίτι "βγάζει κέρδος"Μπορεί η αγορά των ακινήτων να θεωρείται παγωμένη και τα ενοίκια να έχουν πάρει την κατηφόρα, αλλά ακόμα υπάρχουν αρκετοί τρόποι για να αποκομίσουμε κέρδη από τα «ντουβάρια» γιατί τελικά η αγορά συνεχίζει να κινείται, απλά πιο επιλεκτικά. Υπάρχει πληθώρα προσφοράς και επιτόκια που κάνουν ακριβό τον δανεισμό και καθιστούν την αγορά νέας κατοικίας παιχνίδι για λίγους ή τουλάχιστον για τολμηρούς.

Αυτούς που θα «διαβάσουν» την αγορά, θα κινηθούν προσεκτικά και με μερικές έξυπνες κινήσεις θα συνεχίσουν να …προοδεύουν.
Στο νέο στάτους της αγοράς των ακινήτων, τα μεταχειρισμένα σπίτια έχουν την τιμητική τους και έχουν ήδη δημιουργηθεί αρκετές μικρές εταιρείες που ασχολούνται με την ανακαίνιση παλαιών διαμερισμάτων σε έξυπνες περιοχές που πάντα έχουν ζήτηση.

Η «ριζική ανακαίνιση» είναι μία πολύ καλή εναλλακτική απέναντι στις τιμές των νέων ακινήτων που μπορεί να είναι καινούργια αλλά δεν είναι απαραίτητα και καλύτερα από τα παλιά.

Σήμερα, μάλιστα, που η πολιτεία επιχορηγεί και την ενεργειακή αναβάθμιση των παλαιών διαμερισμάτων, ένα σημαντικό κόστος –κουφώματα, μόνωση, ηλιακοί θερμοσίφωνες, λέβητες- ένα μεγάλο κόστος που κανονικά επιβαρύνει τον ιδιοκτήτη-κατασκευαστή, θα είναι κατά πολύ μικρότερο!

Το Project
Μία ριζική ανακαίνιση σε ένα τεχνικά σωστό διαμέρισμα, ανεξάρτητα από την ηλικία του, μπορεί να προσφέρει λύσεις απόλυτα σύγχρονες και παράλληλα να παράσχει μία οικονομική λύση στέγασης ή μια πολύ καλή επενδυτική κίνηση αν πωληθεί στην κατάλληλη τιμή.
Κάτι ιδιαίτερα σημαντικό στην περίπτωση της ανακαίνισης με σκοπό το κέρδος είναι πως ο κάτοχος θα πρέπει να είναι έτοιμος να περιμένει αρκετό καιρό για τον κατάλληλο αγοραστή.

Οργάνωση
Κυριότερος σύμμαχος σε επενδύσεις σε real estate είναι η σωστή οργάνωση και budgeting. Θα επιτρέψει τη μεγιστοποίηση του κέρδους είτε η επένδυση γίνεται για ιδιοκατοίκηση είτε για πώληση
Πριν αγοραστεί το ακίνητo απαραίτητη είναι η ανάλυση των παρακάτω παραμέτρων:
Κόστος αγοράς συν φόρους και αμοιβές και κόστος ανακαίνισης
Αγοράζοντας ένα παλιό σπίτι για ιδιοκατοίκηση αλλά κυριότερα για επένδυση με προσδοκώμενη άμεση απόδοση το οικονομικό είναι το κυριότερο.
Τα συνολικά κόστη κάνουν τελικά την λύση αυτή πιο συμφέρουσα από την αγορά καινούργιου;
Αν το ακίνητο πουληθεί άμεσα θα αποφέρει ένα λογικό κέρδος;
Σε τι τιμές πωλούνται τα αντίστοιχα σπίτια στη γειτονιά και πως θα μπορέσει το συγκεκριμένο ακίνητο να διαφοροποιηθεί ποιοτικά ώστε να απαιτήσει υψηλότερο τίμημα;

Θα είναι για ιδιοκατοίκηση ή για πώληση; Ο διαχωρισμός αυτός είναι ιδιαίτερα σημαντικός. Ένα σπίτι που αγοράζεται για να κατοικηθεί από τον ιδιοκτήτη, είναι πολύ πιο απλό project καθώς ο κάτοχος μπορεί να ξεφύγει λίγο στα οικονομικά (αν και δεν προτείνεται) και τελικά έστω και εκτός Budget να έχει φτιάξει το σπίτι των ονείρων του σε μία γειτονιά που  νεόδμητο ακίνητο θα ήταν εκτός οικονομικών ανοχών του.

Στην ανακαίνιση με σκοπό το κέρδος οι όροι του παιχνιδιού αλλάζουν. Είναι το σπίτι σε εμπορική περιοχή; Υπάρχει ζήτηση για τέτοιου μεγέθους ακίνητα σαν αυτό που σκοπεύουμε να αγοράσουμε και να ανακαινίσουμε; Ποιοι ζουν στη γειτονιά; Ποιος είναι ο κύριος πελάτης;
Πόσα μέτρα είναι το σπίτι; Είναι για εργένη για ζευγάρι ή για οικογένεια; Ανάλογα θα πρέπει να καταγραφούν οι ανάγκες κάθε πιθανού κοινού. Ένα σπίτι που θεωρεί υπέροχο ο μέσος εργένης απωθεί την μέση οικογένεια. Ανάλογα με την περιοχή και το μέγεθος του ακινήτου θα πρέπει να στοχοποιήσουμε τον αγοραστή μας και να του προσφέρουμε αυτά που ξέρουμε ότι ζητά περισσότερο. Αν δεν ξέρουμε, μπορούμε κάλλιστα να συζητήσουμε με τον μεσίτη μας για να μας πει τι του ζητάνε οι αγοραστές από κάθε κατηγορία.

Τι επίπεδο κατασκευής;
Το καλό επίπεδο κατασκευής που είναι και φανερό συνήθως αφήνει κέρδος. Ωστόσο αυτό που θα πρέπει να έχουμε κατά νου είναι η αποστασιοποίηση από το project και η αποφυγή εφαρμογής πολύ ακριβών λύσεων που θα μας άρεσαν στο σπίτι μας αλλά δεν πρόκειται να εκτιμηθούν από τον αγοραστή και δεν θα πάρουμε το χρηματά μας πίσω.

Απαραίτητες εργασίες
Το δεύτερο σημαντικό μέρος πριν προχωρήσουμε στην αγορά ενός παλαιού ακινήτου για ιδιοκατοίκηση ή επένδυση, είναι ο έλεγχός του. Είναι σε κατάσταση που αναστρέφεται; Μήπως οι εργασίες ξεπερνούν τα λογικά ορια; Η εξωτερική εικόνα του συνολικού ακινήτου (πολυκατοικία) βοηθά τον σκοπό μας ή είναι τόσο κακή που ο υποψήφιος αγοραστής θα νιώθει αρνητικά πριν καν δει το εσωτερικό του ακινήτου μας;

Η καταγραφή των απαραίτητων εργασιών και η κοστολόγησή τους από έναν ειδικό θα μας δώσει τις πρώτες πληροφορίες. Συνήθως οι βασικές εργασίες που πρέπει να γίνουν σε ακίνητα άνω των 25 ετών περιλαμβάνουν την αλλαγή όλης της υδραυλικής εγκατάστασης, τον καλό έλεγχο των σωληνώσεων του καλοριφέρ, την ανακαίνιση των μπάνιων και ίσως και της κουζίνας και την επικαιροποίηση των ντουλαπιών για την πολλές φορές δεν απαιτείται η αλλαγή τους αλλά απλά ένα καλό βάψιμο και η αντικατάσταση στα χερούλια. Σε ορισμένες περιπτώσεις η αλλαγή των κουφωμάτων μπορεί να είναι απαραίτητη και ακριβή αλλά είναι από τα έξοδα που όταν έρθει η ώρα της πώλησης επιστρέφονται αυτούσια.

Οι δομικές αλλαγές με ρίξιμο τοίχων και αλλαγή χρήσης χώρων μπορούν να κάνουν ένα παλιό σπίτι να φαίνεται ιδιαίτερα σύγχρονο, απαιτούν όμως την συνδρομή ειδικών συνεργείων που θα μπορούν να σας πουν τι φεύγει και τι μένει.
Φυσικά το καλό βάψιμο και το τρίψιμο των πατωμάτων όπου χρειάζεται βελτιώνει την συνολική εικόνα και προδιαθέτει θετικά.

Πόσο θα πρέπει να πωληθεί για να αφήσει κέρδος;
Η τελευταία κίνηση είναι ο καθορισμός της τιμής πώλησης . Ερευνώντας τις αγγελίες για την γειτονιά αλλά και μιλώντας με τον μεσίτη θα πρέπει να είμαστε σίγουροι πριν ξεκινήσουμε ότι το κόστος θα μπορεί να καλυφθεί και να αφήσει ένα μικρό ή μεγάλο κέρδος.


Χρήστος Δασκαλόπουλος

Μενού Ακινήτων

Ανάθεση Ακινήτου

Φορολογία - Πολεοδομία

Ανάθεση Ακινήτου

Έχετε γνώση σχετικά ...

Επικοινωνήστε μαζί μας

Βρείτε μας στο Facebook

Βρείτε μας στο Τwitter

Φώτη Κόντογλου 11, Τ.Κ: 71303
Ηράκλειο Κρήτης, Ελλάδα
E-mail: assist(at)texnomesitiki(dot)gr
Κινητό : +30 6973 721 409
Fax : +30 2810 225 611