Στον συντελεστή δόμησης το δεύτερο υπόγειο

«Φρένο» στη συχνή πρακτική κατασκευής αλλεπάλληλων υπογείων (κυρίως σε επικλινή οικόπεδα) βάζει το Συμβούλιο της Επικρατείας. Σύμφωνα με πληροφορίες, η Ολομέλεια ΣτΕ δέχεται ότι η κατασκευή δεύτερου υπογείου στις κατοικίες δεν επιτρέπεται, εκτός εάν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης, πράγμα που σημαίνει ότι οι υπέργειοι χώροι της οικοδομής θα πρέπει να είναι πολύ μικρότεροι.

Η απόφαση, που ελήφθη κατά πλειοψηφία σε «κεκλεισμένων των θυρών» συνεδρίαση της Ολομέλειας και θα γίνει επίσημα γνωστή σε 1-2 μήνες, έρχεται να συμπληρώσει τη νομολογία του ΣτΕ στην ίδια ακριβώς υπόθεση, σύμφωνα με την οποία για το πρώτο υπόγειο (που χρησιμοποιείται για αποθήκες ή άλλους βοηθητικούς χώρους) πρέπει να εξασφαλίζεται ο πλήρης διαχωρισμός του από την υπόλοιπη κατοικία και ο αποκλεισμός κάθε εσωτερικής επικοινωνίας.

Για το δεύτερο υπόγειο, το ΣτΕ δέχεται -σύμφωνα με πληροφορίες- ότι απαγορεύεται η κατασκευή του, εφόσον δεν προσμετράται στον συντελεστή δόμησης. Επισημαίνει δε -κατά τις ίδιες πληροφορίες- ότι αν επιτρεπόταν κάτι τέτοιο, τότε η κατασκευή δύο υπογείων, ιδίως σε επικλινή οικόπεδα, θα μπορούσε να οδηγήσει σε ουσιώδη αύξηση του όγκου των κτιρίων πάνω από τη στάθμη του εδάφους, τμήματος της οικοδομής, κάτι που είναι πολεοδομικά ανεπίτρεπτο.

Κρίνοντας άκυρη οικοδομική άδεια που επέτρεψε την ανέγερση δύο υπογείων χωρίς την προσμέτρησή τους στον συντελεστή, το ΣτΕ ανοίγει τον δρόμο για ακύρωση χιλιάδων παρόμοιων οικοδομικών αδειών σε όλη τη χώρα.

Η επίλυση του νομικού ζητήματος που αφορά τα υπόγεια βάζει «φρένο» σε μια εξαιρετικά συνηθισμένη κατασκευαστική «φόρμουλα», με την οποία ανεγείρονταν 1, 2 ή και 3 υπόγεια (ιδίως σε επικλινή οικόπεδα) που υποτίθεται ότι θα εξυπηρετούσαν τη στάθμευση αυτοκινήτου ή τη δημιουργία αποθήκης, αλλά στην πραγματικότητα αξιοποιούνταν ως κατοικήσιμοι χώροι (π.χ. χώροι αναψυχής, playroom). Με δεδομένο ότι στην πράξη οι πολεοδομίες δεν προσμετρούσαν τους χώρους αυτούς στον συντελεστή δόμησης, οι κατασκευαστές και ιδιοκτήτες είχαν την ευχέρεια να χτίζουν πολύ μεγαλύτερους όγκους άμεσα αξιοποιήσιμους, αφού οι οικοδομές αυτές διατηρούσαν και το επιτρεπόμενο για την περιοχή ύψος (π.χ. 2-3 ορόφων πάνω από τη στάθμη του εδάφους), εξασφαλίζοντας μεγάλη επέκταση της οικοδομής και κάτω της στάθμης με «υπόγεια» κατοικίες, που σε επικλινή οικόπεδα εξασφάλιζαν ακόμα και... μαγευτική θέα σε διάφορες περιοχές.

Παράδειγμα:

Στη συγκεκριμένη υπόθεση ακυρώνεται οικοδομική άδεια για διώροφη μονοκατοικία στη Ροδόπολη με δύο υπόγεια.

Στο α’ υπόγειο από τα 310 τ.μ. προσμετρήθηκαν μόνο τα 112 τ.μ. στον συντελεστή, γιατί λόγω του επικλινούς εδάφους αποτελούσαν την κύρια πρόσβαση στην οικοδομή.

Ομως, για τον υπόλοιπο χώρο (αποθήκες, λεβητοστάσιο κ.λπ.) δεν επιβεβαιωνόταν ο πλήρης λειτουργικός αποκλεισμός από την υπόλοιπη κατοικία με τοίχο από οπλισμένο σκυρόδεμα.

Για το β’ υπόγειο, η παραπεμπτική απόφαση στην Ολομέλεια δέχτηκε (1792/09) ότι πρέπει να συνυπολογίζεται στον συντελεστή καθώς και ότι η πολεοδομική νομοθεσία δεν προβλέπει στη συγκεκριμένη περιοχή β’ υπόγειο.

Η υπόθεση εξετάστηκε σε επίπεδο Ολομέλειας, λόγω της διαφορετικής στο παρελθόν νομολογίας και λόγω των ευρύτερων συνεπειών που μπορεί να έχει και γίνεται δεκτή σχετική προσφυγή περιβαλλοντικού συλλόγου.

PEΠOPTAZ: Αλεξανδρος Αυλωνίτης