Λύσεις στον γρίφο των φόρων στα ακίνητα

Δεκατρείς ερωτήσεις - απαντήσεις για το νέο τοπίο που διαμορφώνεται στην αγορά ως προς τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας.

Αν οι ρυθμίσεις που αφορούν τη φορολογία εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων και την αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής συνιστούν τη «βιτρίνα» ενός φορολογικού νομοσχεδίου, οι διατάξεις εκείνες που εντοπίζουν το ενδιαφέρον τους στην ακίνητη περιουσία αποτελούν τη βάση. Κατά συνέπεια, η αποκωδικοποίησή τους αποκτά ιδιαίτερη σημάσια για οικονομικούς και όχι μόνο λόγους.

1 Τι αλλάζει στη φορολογία ακινήτων;

Καταργείται το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (ΕΤΑΚ) και αντικαθίσταται από ετήσιο φόρο κατοχής μεγάλης ακίνητης περιουσίας σε ατομικό επίπεδο με προοδευτική κλίμακα.

Η κλίμακα εφαρμόζεται στις ισχύουσες κατά το έτος φορολογίας αντικειμενικές τιμές. Εφόσον οι αντικειμενικές τιμές αυτές μεταβληθούν, σύμφωνα πάντα με τις δηλώσεις του υπουργού Οικονομικών κ. Γ. Παπακωνσταντίνου, η κλίμακα φορολογίας της ακίνητης περιουσίας θα αναπροσαρμόζεται. Η κατάργηση του ΦΜΑΠ (Φόρος Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας) με τον Ν. 3634/2008 και η αντικατάστασή του από το ΕΤΑΚ, κατά κοινή ομολογία ελάφρυνε ουσιαστικά τους πολίτες με μεγάλη ακίνητη περιουσία αναπληρώνοντας τα έσοδα από τη φορολόγηση μικρότερης αξίας περιουσίας των λοιπών πολιτών λόγω και του μειωμένου απαλλασσόμενου ποσού.

2 Ποιοι ωφελούνται με την κατάργηση του ΕΤΑΚ και την επαναφορά του ΦΜΑΠ;

Η επαναφορά της φορολόγησης της μεγάλης ακίνητης περιουσίας ουσιαστικά θα ελαφρύνει πλέον αυτούς που η ατομική ακίνητη περιουσία τους είναι μέχρι 400.000 ευρώ, ενώ θα βαρύνει αντίστοιχα όλους όσους έχουν ατομική ακίνητη περιουσία η οποία υπερβαίνει αυτό το αφορολόγητο όριο.

3 Ποιοι επιβαρύνονται από τον νέο ΦΜΑΠ;

Σε σχέση με το ισχύον σύστημα (ΕΤΑΚ) και το προτεινόμενο νέο σύστημα (νέος ΦΜΑΠ), παρατηρούμε σημαντικές επιβαρύνσεις σε αξία ακίνητης περιουσίας άνω των 600.000 ευρώ, ενώ πρέπει να επισημάνουμε ότι η κλίμακα φορολόγησης για να γίνει πιο δίκαιη θα πρέπει να είναι περισσότερο προοδευτική με την προσθήκη επιπλέον κλιμακίων με συντελεστές 0,2%, 0,4%, 0,5%, 0,7% και 0,8% και παράλληλα ο ανώτατος συντελεστής 1% να εφαρμόζεται σε αξία περιουσίας άνω του 1.500.000 ευρώ.

4 Τι ισχύει με μεταβιβάσεις μετοχών ή μεριδίων εταιρειών που εκμεταλλεύονται ακίνητα;

Κατά τη μεταβίβαση μετοχών ή μεριδίων εταιρειών κατοχής και εκμετάλλευσης ακινήτων θα εφαρμόζεται πλέον η εκάστοτε ισχύουσα φορολογία μεταβίβασης ακινήτων (σήμερα Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 9% για αξία έως 15.000 ευρώ και 11% για μεγαλύτερη αξία).

5 Πώς θα γίνεται η φορολόγηση ακινήτων των εξωχώριων εταιρειών (offshore);

Αυξάνεται ο συντελεστής φορολογίας των ακινήτων που ανήκουν σε εξωχώριες εταιρείες (οι γνωστές offshore) από 3% σε 10% της αντικειμενικής αξίας, σε ετήσια βάση, και καταργείται κάθε εξαίρεση από την υποχρέωση καταβολής του φόρου αυτού.

6 Πώς και πότε πρέπει να γίνει η μεταβίβαση ακινήτου από την offshore στο φυσικό πρόσωπο;

Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις θα δοθεί προθεσμία για μεταβίβαση του ακινήτου σε φυσικό πρόσωπο με ευνοϊκούς όρους οι οποίοι δεν έχουν ανακοινωθείακόμα.

7 Ποιες οι νέες υποχρεώσεις των κτηματολογικών γραφείων και των υποθηκοφυλακείων;

Θα πρέπει να επισημάνουμε ότι τα κτηματολογικά γραφεία ή υποθηκοφυλακεία θα υποχρεούνται:
Πρώτον, εντός έξι μηνών από τη δημοσίευση του σχετικού νόμου να ενημερώσουν τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων για όλα τα ακίνητα αρμοδιότητάς τους που αποτελούν ιδιοκτησία αυτών των εταιρειών.

Δεύτερον, να κοινοποιούν στη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων κάθε νέα τέτοια εγγραφή ή άλλη μεταβολή στα αρχεία τους. Παράλληλα ενεργοποιείται η Υπηρεσία Ερευνας και Ελέγχου Τιμών (ΥΠΕΕΤ) για τη συλλογή πληροφοριών για τις εταιρείες που βρίσκονται εγκατεστημένες σε προνομιακά φορολογικά καθεστώτα και θα διενεργηθούν ουσιαστικοί φορολογικοί έλεγχοι εταιρειών στις οποίες μέτοχος είναι εξωχώρια εταιρεία.

8 Πώς θα γίνει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών;

Ενδιαφέρον προκαλεί και η ανακοίνωση ότι θα συσταθούν επιτροπές εκτίμησης εμπορικών αξιών των ακινήτων, που κάθε έτος θα εκτιμούν και θα δημοσιεύουν την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών κάθε ζώνης, ώστε οι τελευταίες να προσεγγίζουν τις πραγματικές εμπορικές αξίες.

9 Θα υπάρξουν αλλαγές στη φορολογία μετά τις νέες αντικειμενικές αξίες;

Ανακοινώθηκε ότι για να αποφευχθεί η υπερβολική φορολογική επιβάρυνση που σίγουρα θα προκύψει σε σχέση με τα σημερινά δεδομένα, πέραν της αναπροσαρμογής του αφορολογήτου και των κλιμακίων για τη φορολογία της μεγάλης ακίνητης περιουσίας, θα προσαρμοσθούν ανάλογα και οι συντελεστές φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

10 Τι ισχύει για τη φορολογία ακίνητης περιουσίας και των εσόδων από ακίνητα της Εκκλησίας;

Δρομολογείται η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας της Εκκλησίας, όπως και των άλλων νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου (ΝΠΔΔ) που έχουν κοινωφελείς σκοπούς. Παράλληλα εξαγγέλθηκε και η φορολόγηση των εσόδων από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας της Εκκλησίας και των ιερών μονών.