Ψηφίστηκε το νομοσχέδιο για τις εμπορικές μισθώσεις

Η εν λόγω τροπολογία, που εμπεριέχεται στο άρθρο 17 του νομοσχεδίου "απλοποίηση διαδικασιών προσωπικών και κεφαλαιουχικών εταιρειών" προβλέπει ότι ο ενοικιαστής εμπορικού ακινήτου έχει το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό. 

Αναλυτικά, επισημαίνει ότι: “Το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α΄) έχει ο μισθωτής ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995. Καταγγελία που έχει ήδη ασκηθεί κατά τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, ενώ ο μισθωτής είχε παραιτηθεί νόμιμα από αυτό το δικαίωμα, θεωρείται έγκυρη, τα δε αποτελέσματά της επέρχονται σύμφωνα με την παράγραφο 1, όχι όμως πριν τη δημοσίευση του νόμου. Ο μισθωτής υποχρεούται στην περίπτωση αυτή σε καταβολή αποζημίωσης ίση με το ποσόν ενός μισθώματος όπως αυτό ανερχόταν τρεις μήνες πριν την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας”.

Όπως είχαν διατυπώση, πριν από την ψήφιση κατ΄άρθρο του νομοσχεδίου,  ελληνικές και ξένες εταιρείες ανάπτυξης και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, η προσθήκη της επίμαχης τροπολογίας θα επιφέρει στην αγορά εμπορικών ακινήτων καταστροφικές και αντιαναπτυξιακές συνέπειες.

Συγκεκριμένα, η επιστολή των 22 ελληνικών και ξένων εταιρειών ανάπτυξης και διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, επεσήμαινε, μεταξύ άλλων, ότι με την συγκεκριμένη ρύθμιση:

* Η ανατροπή των ήδη γεγενημένων παραιτήσεων ανατρέπει μια μακροχρόνια ισορροπία μεταξύ των συμβαλλομένων μερών, η οποία έχει διαμορφωθεί μετά από πολυετή λειτουργία, αναπτυξιακή πορεία και εξέλιξη της αγοράς. Στη βάση της ισορροπίας αυτής έχει χρηματοδοτηθεί μεγάλο ποσοστό των επενδύσεων και η νομοθετική αυτή μεταβολή θίγει τόσο την ρευστότητα όσο και λοιπούς χρηματοοικονομικούς όρους (covenants). Γεγονός που προφανώς θα δημιουργήσει άμεσα δυσμενείς εξελίξεις και για τον τραπεζικό τομέα. 

* Οι δανείστριες τράπεζες θα επιβαρυνθούν με σημαντικές επισφάλειες, γεγονός που θα οδηγήσει σε αύξηση του κόστους χρηματοδότησης και περαιτέρω περιορισμό της ρευστότητας στην οικονομία. Σε αυτό το σημείο τονίζουμε ότι τα δεσμευτικά μισθώματα τα οποία απελευθερώνει ο νόμος στη μεγάλη πλειονότητα τους είναι δεσμεύσεις μεγάλων πολυεθνικών εταιρειών έναντι συγκριτικά μικρότερων ιδιοκτητών. 

* Εκ παραλλήλου, η ανατροπή συμβάσεων οι οποίες έχουν καταρτιστεί για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, για κτήρια, η κατασκευή των οποίων έχει χρηματοδοτηθεί υπό το δεδομένο ότι η σύμβαση θα διαρκέσει για συγκεκριμένο χρόνο και θα παραγάγει ορισμένα εισοδήματα (προκειμένου να εξυπηρετηθεί η σχετική χρηματοδότηση και οι φορολογικές υποχρεώσεις) θα οδηγήσει σε οικονομική καταστροφή πολλούς επενδυτικούς φορείς.

* Η δεσμευτική μίσθωση από ισχυρό μισθωτή μειώνει το κόστος χρηματοδότησης και το καταβαλλόμενο μίσθωμα. Συνεπώς, η τροπολογία αυξάνει το κόστος χρηματοδότησης των επενδύσεων (ίδια και ξένα κεφάλαια) σε ακίνητα καθώς αυξάνει τον συναφή επιχειρηματικό κίνδυνο, και εξασκεί υπό αυτή την έννοια ανοδική πίεση στο κόστος των μισθώσεων. 

“Κατανοούμε την ανάγκη περιορισμού του κόστους της επαγγελματικής στέγης, επισημαίνοντας ότι οι φορείς που συνυπογράφουν την παρούσα έχουν ήδη προβεί σε πολλές περιπτώσεις στη μείωση του μισθώματος, συνήθως με ταυτόχρονη παράταση του εξασφαλισμένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης. Τονίζουμε δε, ότι ακόμα και σε περιπτώσεις όπου εκμισθωτές δεν προβαίνουν σε αντίστοιχες συμφωνίες, υπάρχει δυνατότητα δια των άρθρων 288 και 388 Α.Κ. να επιτύχουν δικαστικώς μείωση του μισθώματος - όπως δέχεται και η νομολογία. Ασφαλώς, υπάρχουν δυνατότητες επιτάχυνσης της σχετικής διαδικασίας για την αντιμετώπιση των εκτάκτων περιστάσεων. 

Σε καμία περίπτωση όμως δεν δικαιολογείται η οριστική ανατροπή των συμφωνημένων, δεδομένου ότι υπάρχει διαθέσιμο πλέον πρόσφορο μέτρο για την αντιμετώπιση των εκτάκτων καταστάσεων, αυτό της αναπροσαρμογής του ύψους των μισθωμάτων στις έκτακτες συνθήκες που δημιούργησε η κρίση και για όσο καιρό διαρκέσει αυτή. 

Αντιθέτως, η ανατροπή των συμβάσεων, όχι μόνο ex nunc αλλά και αναδρομικά, όπως προβλέπει το άρθρο 17 παράγραφος 2 του νομοσχεδίου, καταλαμβάνοντας και καταγγελίες που έχουν ήδη λάβει χώρα πολύ χρόνο πριν από τη δημοσίευση του νέου νόμου, και η εντεύθεν κατάλυση των δικαιωμάτων που έχουν γεννηθεί από αυτές (συμβάσεις και παραιτήσεις), λαμβάνουσα χαρακτήρα αναγκαστικής στερήσεως περιουσιακών στοιχείων χωρίς αντίστοιχη αποζημίωση όχι μόνο είναι απρόσφορη αλλά και θα δημιουργήσει νομικές περιπλοκές ως αντίθετη με το Σύνταγμα και την Ευρωπαϊκή Σύμβαση των Δικαιωμάτων του Ανθρώπου” σημείωναν.