Πώς προσδιορίζεται η αξία των ακινήτων στις νέες συνθήκες

Η διαδικασία εκτίμησης της αξίας ενός ακινήτου αφορά την κατανόηση των συγκριτικών πλεονεκτημάτων / μειονεκτημάτων του σε σχέση με ομοειδή ακίνητα.Το δε αποτέλεσμα της εκτίμησης αντιπροσωπεύει μεταξύ άλλων το ποσό της μικρότερης ανεκτής τιμής πράξης για τον ιδιοκτήτη και το αντίστροφο για τον ενδιαφερόμενο.

Η εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου αποτελεί λοιπόν προϋπόθεση όχι μόνο για δανειοδοτήσεις, αλλά και για μια επιτυχημένη διαπραγμάτευση με σκοπό την αγορά ή την πώλησή του. Ας σημειωθεί ότι μια πρόχειρη εκτίμηση κάνει ακόμα και ο υποψήφιος αγοραστής μιας κατοικίας, που θα συγκρίνει τη ζητούμενη από τον εργολάβο τιμή της, με τις ζητούμενες τιμές σε ομοειδή ακίνητα που ήδη επισκέφτηκε, θεωρώντας τα εναλλακτικές επιλογές αγοράς.

Μάλιστα θα προσπαθήσει να αναπροσαρμόσει αυτές τις τιμές βάσει των συγκριτικών πλεονεκτημάτων / μειονεκτημάτων του πρώτου ακινήτου, όπως θα έκαναν με περισσότερη βέβαια ακρίβεια οι κατ' επάγγελμα εκτιμητές. Σήμερα η διαδικασία εκτίμησης έχει διαφοροποιηθεί σε κάποια σημεία γιατί και η αγορά έχει αλλάξει.

Το πλέον εμφανές είναι ότι οι τιμές προσφορών εφάμιλλων ακινήτων απέχουν σημαντικά από τις τιμές των τελικών συμφωνιών. Παρ' όλα αυτά, χρήσιμα συμπεράσματα μπορούν να εκμαιευθούν από περιπτώσεις προσφορών εφάμιλλων ακινήτων, συλλέγοντας κατά την έρευνα αγοράς τα στοιχεία με διαφορετικό τρόπο. Εναν τρόπο που έχει να κάνει με το να ξαναδούμε γνωστές πηγές, προσβάσιμες σε όλους, από διαφορετική οπτική γωνία.

Τυχόν γνώση στοιχείων αγοραπωλησιών είναι πάντοτε ευχάριστη, αλλά όχι πάντοτε άμεσα εφαρμόσιμη! Οι εκτιμητές πρέπει να γνωρίζουν τη μέθοδο αποπληρωμής, κάποια συγκεκριμένα κόλπα πολιτικών προώθησης των εργολάβων με «δωράκια» κ.λπ. Περαιτέρω οι νέοι φορολογικοί νόμοι αλλάζουν το σκηνικό. Προκύπτουν ερωτήματα όπως, εάν είναι γνωστή η τιμή πράξης μιας κατοικίας με ΦΠΑ, ποια είναι η αντίστοιχη τιμή πράξης εάν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας, δηλαδή με μηδενικό φόρο μεταβίβασης;

Η απάντηση φυσικά δεν είναι η διαφορά στο ποσό ΦΠΑ πωλήσεων. Η τιμή ενός ακινήτου, επίσης, ήδη επηρεάζεται από το καθεστώς της ενεργειακής του απόδοσης. Οχι μόνον γιατί αναμένονται σύντομα τα υποχρεωτικά ενεργειακά πιστοποιητικά για κάθε ακίνητο βάσει κοινοτικής οδηγίας. Αλλά και γιατί ήδη ο κόσμος ευαισθητοποιείται για το κόστος βασικών ενεργοβόρων χαρακτηριστικών ενός κτιρίου. Η εκτίμηση πρέπει οπωσδήποτε να συνυπολογίσει αυτό το κόστος.

Τα ανωτέρω βρίσκουν εφαρμογή και στην αξιολόγηση και διαπραγμάτευση ακινήτων εισοδήματος (ήδη μισθωμένων ακινήτων), αφού στη λήξη της μίσθωσης το συγκεκριμένο ακίνητο κρίνεται πλέον με αγοραίους όρους. Νωρίτερα, όμως, πρέπει να εφαρμοστεί με προσοχή η μεθοδολογία της Καθαρής Παρούσας Αξίας, διότι παρατηρούνται υπεραπλουστεύσεις από πολλές εκτιμητικές εταιρείες ή ακόμη και επενδυτές όταν αξιολογούν εναλλακτικές επιλογές σε επενδύσεις εκμετάλλευσης ακινήτων.

Tου Στέλιου Πικη*

* Εισηγητής Πρακτικών Σεμιναρίων Εκτιμήσεων & Επενδύσεων Ακινήτων American College of Greece (Acg.Edu) Cont. & Professional Studies.