Ενιαίο τέλος ακίνητης περιουσίας

Η επιβολή του ενιαίου τέλους ακίνητης περιουσίας, με το νόμο 3634/2008, απετέλεσε μια από τις σημαντικότερες νεοπαγείς ρυθμίσεις της φορολογικής νομοθεσίας, δυνάμει της οποίας από το έτος 2008 και εφεξής η ακίνητη περιουσία φυσικών ή νομικών προσώπων που βρίσκεται στην Ελλάδα επιβαρύνεται κάθε έτος με το ανώτερο τέλος.

Για το ρυθμιστικό πλαίσιο του ανωτέρω νόμου, ως «ακίνητη περιουσία» νοείται τόσο το δικαίωμα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας επί ακινήτων όσο και η παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο τμήμα υπογείου, πυλωτής, δώματος ή ακάλυπτου χώρου οικοδομής, που χρησιμοποιείται ως θέση στάθμευσης, βοηθητικός χώρος και κολυμβητική δεξαμενή.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 6 του ανωτέρω νόμου, κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, ανεξάρτητα από την ιθαγένεια, την κατοικία ή την έδρα του, φορολογείται για την εν Ελλάδι ακίνητη περιουσία του την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, ανεξαρτήτως των μεταβολών που τυχόν επέρχονται κατά τη διάρκεια του έτους αυτού.

Υπόχρεοι σε τέλος ορίζονται καταρχήν όσοι έχουν αποκτήσει ακίνητο με αγορά ή από οποιαδήποτε άλλη αιτία, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή του τίτλου κτήσης τους. Συνεπώς, με την υποχρέωση αυτή βαρύνονται ο αποκτών το ακίνητο, από την ημερομηνία σύνταξης του οριστικού συμβολαίου κτήσης, ο κύριος του ακινήτου, από την ημερομηνία τελεσιδικίας της δικαστικής απόφασης καταδίκης σε δήλωση βούλησης ή της δικαστικής απόφασης με την οποία αναγνωρίζεται δικαίωμα κυριότητας ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία, και ο υπερθεματιστής, από την ημερομηνία σύνταξης της κατακυρωτικής έκθεσης, σε περιπτώσεις πλειστηριασμού.

Επιπλέον, στη ρύθμιση της προκείμενης διάταξης περιλαμβάνονται και οι κληρονόμοι ακίνητης περιουσίας, καθώς και όσοι έχουν αποκτήσει ακίνητο με οριστικό συμβόλαιο δωρεάς αιτία θανάτου, εφόσον ο θάνατος του δωρητή επήλθε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του προηγούμενου της φορολογίας έτους.

Περαιτέρω, υπόχρεοι σε τέλος είναι ο εκ προσυμφώνου αγοραστής ακινήτου, στις περιπτώσεις σύνταξης προσυμφώνου με αυτοσύμβαση, οι δικαιούχοι διαμερισμάτων κατοικιών του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας, οι οποίοι έχουν παραλάβει το ακίνητο χωρίς οριστικό παραχωρητήριο, ο υπόχρεος γονέας, για την ακίνητη περιουσία των προστατευόμενων τέκνων του, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 7 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, ο κηδεμόνας για την ακίνητη περιουσία της σχολάζουσας κληρονομιάς και ο εκτελεστής της διαθήκης για την κληρονομιαία ακίνητη περιουσία καθ’ όλο το διάστημα που ασκεί τα καθήκοντα διαχείρισης και διοίκησής της.

Τέλος, η ίδια υποχρέωση ορίζεται και σε σχέση με κάποιες ειδικότερες περιπτώσεις, όπως του συνδίκου της πτώχευσης για την πτωχευτική ακίνητη περιουσία, του μεσεγγυούχου ακίνητης περιουσίας, του νομέα επίδικων ακινήτων και του μισθωτή ακινήτων, για τα οποία έχει συναφθεί σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης, για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση αυτή.

Τα κριτήρια υπολογισμού του ενιαίου τέλους ακινήτων τίθενται από το άρθρο 7 του νόμου 3634/2008, σύμφωνα με το οποίο λαμβάνεται υπόψη η αξία που έχουν τα ακίνητα ή τα εμπράγματα σε αυτά δικαιώματα, κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας του ακινήτου ή του εμπράγματου σε αυτό δικαιώματος ειδικά για τα φυσικά πρόσωπα, λαμβάνονται υπόψη οι τιμές εκκίνησης ή αφετηρίας, που έχουν καθοριστεί με βάση τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41^α του νόμου 1249/1982, σε σχέση με τα ακίνητα ή τα εμπράγματα σε αυτά δικαιώματα που βρίσκονται σε περιοχές όπου εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτων, ενώ στις περιοχές όπου δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, η αξία των οικοπέδων καθορίζεται με απόφαση του Υπουργού Οικονομίας και Οικονομικών, με βάση την κατώτερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο οικοπέδου του Δήμου ή της Κοινότητας, όπως προκύπτει με βάση την παράγραφο 2 του άρθρου 3 του Αναγκαστικού Νόμου 1521/1950.

Απαλλαγή από το ενιαίο τέλος ακίνητης περιουσίας προβλέπεται αφενός σε ειδικές περιπτώσεις, όπως οι δασικές εκτάσεις και τα γήπεδα εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, επί των οποίων έχουν δικαίωμα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας φυσικά πρόσωπα, και αφετέρου στην περίπτωση του άρθρου 9 του νόμου 3634/2008, όπου προβλέπεται η απαλλαγή της κύριας κατοικίας των φυσικών προσώπων εμβαδού μέχρι διακοσίων τετραγωνικών μέτρων. Η αξία της κατοικίας αυτής δεν υπόκειται σε τέλος μέχρι του ποσού των 300.000 ευρώ.

Για την εφαρμογή των προκείμενων διατάξεων, ως κύρια κατοικία για τον άγαμο ορίζεται η κατοικία που του ανήκει κατά πλήρη κυριότητα ή έχει επ’ αυτής εμπράγματο δικαίωμα επικαρπίας και στην οποία ιδιοκατοικεί, ενώ για τους εγγάμους κύρια κατοικία αποτελεί αυτή που ανήκει κατά πλήρη κυριότητα ή επικαρπία στον υπόχρεο ή στη σύζυγό του ή στα προστατευόμενα, κατά τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, τέκνα, στην οποία και ιδιοκατοικούν.

Εξαίρεση ωστόσο αποτελεί η περίπτωση όπου το εμβαδόν της κύριας κατοικίας υπερβαίνει τα διακόσια τετραγωνικά μέτρα ή η αξία της ξεπερνά τις 300.000 ευρώ, οπότε η κατοικία υπόκειται σε ενιαίο τέλος κατά το υπερβάλλον ποσό.